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深度|砸钱扩产“后遗症”:合肥项目被停工 金隅陷“涡轮”效应

撰文 | 王迪 来源 | 凤凰网房产 去年以51.87亿拍下盘古大观“龙首”的北京金隅集团有限责任公司(601992.SH,以下简称“金隅集团”)赚足了业内的目光;15万网友围观及拿下京城地标性建筑的标签为其增加了众多“谈资”,而4月14日因安全事故合肥全部项目停工事件又让金隅跌入质量拷问的舆论“漩涡”。 4月14日,合肥市城乡建设局发布《关于对包河区“4·6”建筑施工生产安全事故行政处理的通报》,因合肥包河区大成西苑项目二标段发生生产安全事故,造成1人死亡,责令金隅京华房地产开发合肥有限公司、北京建工四建工程建设有限公司、江苏沪港装饰有限公司所有在合肥市施工及安徽省建设监理有限公司监理项目全部停工,开展安全隐患排查整治。 就在此前11天,其金隅集团全资子公司拿下朝阳区望京花家地西里三组团配套综合楼1006-605地块,用途为商业金融用地,成交总价仅为3.52亿元。相比于之前土地市场上的“挥斥方遒”,金隅集团这次似乎显得有些“拘谨”。 而两天后(4月16日),据上清所披露,金隅集团拟发行15亿元中期票据,发行期限3+N(3)年,补充“资金”,发行利率仅为 2.8%,金隅似乎已经察觉到高杠杆的危害,减少利率幅度。 “撑杆”上瘾溢价率500% 三宗高价地四年“待”价未入市 成立于1992年的金隅集团,由原北京市建材工业局逐步转变而来,是全国第三大水泥产业集团。 2017年,金隅集团与冀东水泥实现整合,双方资产作价157亿元组建合资公司。随后,2018年收购天津建材55%股权成为控股股东,以促进公司产业间业务协同,盘活国有资产,今天的金隅集团包括当年的北京市建材局、北京大成房地产公司、北京建材经贸总公司、冀东水泥公司、天津建材局等企业,主营业务为水泥、混凝土、建材、房地产开发、物业管理等。 凤凰网房产梳理发现,以同纬度的水泥企业来看,金隅集团2019年总收入排在第二位,而归母净利润仅有36.94亿元,投资活动现金为-67.83亿元,筹资活动净现金-9.47亿元,净资产收益率仅为8%,相对于其他水泥企业来说相差甚远,因为该数值在海螺水泥、冀东水泥、万年青、天山股份、金圆股份分别反应则为24.46%、21.84%、27.03%、16.96%、12.11%。 此外,相对于前十位的同行业企业,金隅70.75%的负债率让其在其中显得有些格格不入。 金隅曾将房地产业务列为重点业务。战略重组冀东水泥后,为解除同业竞争问题,金隅集团把水泥资产全部注入冀东水泥,建材及房地产成为其关注的重点。 只是,近年来房地产发展问题频频。除了合肥项目被停工之外,金隅其他城市项目开发并不尽如人意,这一定程度上与其高溢价拿地密切相关。 2016年至2018年曾是金隅集团地产砸钱扩产的高峰期。10月26日的那一幕似乎还历历在目,刚完成发行50亿公司债的金隅股份激战万科、保利、金地、远洋、首创、华润、龙湖、华侨城等十几家知名房企,最终,以57.5亿元的总价拿下天津空港经济区三宗住宅用地,500%的溢价率让金隅赚足了业内的“目光”。 彼时,目前区域内在售新住宅项目基本售罄,处于无房可卖的状态。而2015年天津空港经济区的楼面价才突破万元;三宗地块楼面价均超3万元/平方米,周边的房子当时的售价仅为两万多每平米。 据凤凰网房产了解,开发三年多,三宗高价地项目依旧处于没有入市的状态,据各大房地产网站显示的项目信息同样是价格待定,并无详细资料。 凤凰网房产询问金隅相关项目负责人,对方表示,“项目已建成,将要开始销售,目前案名及价格还没有确定”。 具体就当时拍卖的土地来看,金隅空港经济区地块含三宗地:津滨保(挂)2016-3号宗地,出让土地面积44935.1平方米,楼面价31498元/平;津滨保(挂)2016-4号宗地毗邻3号地块,出让土地面积47242.9平方米,楼面价31751元/平;津滨保(挂)2016-5号宗地,出让土地面积40170.7平方米,楼面价约32528元/平。 据凤凰网房产查阅,目前天津经济区新房均价为21333元/平;而二手房最新参考均价为19048元/平,亦有知情人士分析称:“楼面价当初是三万多,周边的房子当时才卖两万多,感觉还是有点贵了,还不知道什么时间交房。另外,估计是因为地铁原因暂时不能盖楼,所以才导致工期延迟,如果按周边现价评估来售卖,有很大程度亏损可能。” 事实上,金隅也曾有摘取预售证的可能。有相关媒体曾经报道称,金隅集团在空港的项目2018年的时候曾经可以获批4.5万元/平方米的预售证,但坊间称金隅集团并没有获取。 金隅集团在土地市场上的积极表现主要来源于2017年地产板块的整合。 据公开数据显示,2017年金隅斥资235亿元拿下14宗土地,新增土地储备约为136万平方米。2018年拿地金额有所下降为152.63亿元,但新增了土地储备也达到了142.48万平方米。 其最初在2018年所提倡的“拿地成本尽管高一些,毛利率低一些,通过‘短、平、快’的模式,安全性会更高”的想法,似乎并没有达到预期。长周期及高溢价所导致的情况是,资金的承压及销售额的有所禁锢。 金隅对于高溢价拿地后遗症似乎已经非常清晰,近年来,金隅的拿地节奏明显放缓。年报显示,2019年新增土储仅有4宗,北京、杭州各两宗。 在今年业绩发布会上,金隅表示,2020年仍将坚持深耕已进入城市并主要布局一二线城市的原则,审慎拿地,并加大自有工业用地转化力度。 根据目前的政策,工业用地转成住宅用地必须符合城市总体规划,并需经过规划部门批准,需要土地部门的领导签字意见;其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行,工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。 在实际操作中,不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同,在转化的过程中或也会延长项目周期,造成类似天津地块开发拖沓的可能。 沪股通+陆股通频繁遭减仓 “魔幻”股价回升路上遇“瓶颈” 长周期开发及质量问题遭遇现实拷问,而在资本市场中金隅集团似乎也并不受待见,呈现“涡轮”效应。 以雄安新区+地方国企改革为背书,2017年时,资金抢筹雄安新区概念股,金隅股份、华夏幸福、冀东水泥曾备受重仓机构追捧,而此种情况也在近年来急转日下,市净率、毛利率及市净率、ROE低于行业同类水平。 凤凰网房产梳理发现,4月份金隅集团频繁获沪股通减仓,4月8日减仓70.66万股;4月15日减仓167.33万股;4月16日减仓48.71万股;而在3月18日减仓20.80万股。 截至04月16日金隅集团于沪股通持股量为8255.72万股,占其A股股本比例为0.99%,比上一交易日减少48.71万股。据数据统计,该股近一个月内累计涨幅为-2.10%,沪股通累计减仓146.06万,沪股通持仓累计变化比例为-1.74%,近三个月内累计涨幅为-9.19%,沪股通累计减仓1170.09万,沪股通持仓累计变化比例为-12.41%。 无独有偶,金隅集团减持的情况在陆股通同样频繁出现过。 据数据宝显示,以2019年陆股通持股量增减进行统计,北向资金合计成交417.45亿元,成交净卖出1.62亿元。截至2019年12月31日,单日减持百万股以上的个股中,从环比变动幅度看,降幅在20%以上的有20只,降幅在10%~20%之间的有19只,金隅集团最新持股9505.18,环比减量564.73万股,环比减少5.61%。 “之所以减持影响因素有很多,第一,股东缺钱,第二,股东股权质押导致要还债。第三,对这个行业不看好。第四,公司经营状况不好。仅就减持而言,很难判断具体是哪一个。减持肯定是股东不太看好。”现汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团创始人黄立冲对凤凰网房产表示。 除了减持,凤凰网房产发现,金隅集团股价一直处于萎靡不振的情况,截至4月20日收盘,股价为3.34元/股,2015年股价曾达14.78元/股,之后股价整体走势难掩下跌趋势,而对比同类行业的上峰水泥高达25.03元/股的股价,金隅在近两年保持3元/股上下的水平着实让股民着急,而去年水泥相关股上涨并没有将金隅从股价的低位中拯救出来。 原本中央政策的氛围是央企大基建“暖风”频吹,按照政策“加柴”助推资本市场的逻辑来看,此种股市表现也不禁令散户疑惑及失望。 也有业内人士认为,此种资本市场上的反映或与疫情有一定的原因。 北京金隅集团党委书记、董事长姜德义先生曾在今年年初中说,疫情造成水泥需求端几乎陷于停滞,尤其1-2月份,导致公司水泥板块收入有一定回落。“不过,一季度为北方水泥企业的传统淡季,因此不论是量价绝对值上,还是在全年占比上,都比较小。对公司水泥企业影响有限。” 此外,就高价买来的建材资产所致亏损的原因,股民曾公开询问董秘。 金隅的回答则是,2018年5月公司控股天津建材集团,是顺应京津冀协同发展政策导向的重要实践,能够发挥天津港口及自贸区的区位优势,进一步优化产业布局,实现商贸物流业务深度整合。 “整合后天津建材持续止血止亏,不断解决历史遗留问题,努力盘活优质资源。2019年出现亏损是由于建材板块发生非经常性损益,未来,公司会持续做强做优做大主业,持续提升各个板块业务的盈利水平。” 2019年地产增长“纹丝不动” 500亿“征程”能否“抄小路”? 诚然,水泥业务是属房地产上下游产业,疫情使行业动工减少确实有一定的相关性,就2019年年报来看,拖累其业务增长的还属其一直看好的房地产业务。 为保规模不惜薄利“狂奔”的地产没有像出现大步向前的情况。 年报显示,去年房地产板块实现主营业务收入222.08亿元,同比增加0.28%;全年实现结转面积101.26万平方米,同比基本持平,其中商品房结转面积88.58万平米,同比增加2%;保障性住房结转面积12.68万平方米,同比减少12%。 此种房地产几乎“纹丝不动”的状态,在金隅集团营业收入同比增加10.48%至918.29亿元、利润总额增加 23.11%至79.34、净利润同比增加 20.94%至 51.78 亿元的情况下,显得有些“拖后腿”。 凤凰网房产梳理发现,金隅目前的经营业务构成包括水泥、新型建筑材料、房地产开发、其他收入之和,水泥贡献了45.51%的营业收入,而新型建筑材料及房地产开发贡献的营业收入占到29.12%、24.42%,房地产略显不足,但是,房地产的毛利率在四项业务之中占据第二位,高于水泥及新型建筑材料。 如果按照毛利率来看,提升房地产业务营收占比,则会大大增加金隅集团的利润。 在业绩发布会上,郑宝金也表达了对房地产的看重及审慎,公司房地产板块预售签约金额同比增长近20%;2020年,公司可售资源非常充裕,但考虑疫情影响,公司在制定签约金额目标时相对谨慎。至于结转收入,相对确定性强一些,预计同比增速在两位数。 为使金隅集团做大做强,并避免同业竞争2017年9月,金隅集团以金隅大成公司为母体,整合金隅嘉业公司和金隅大成公司两家房地产公司资产,成立了金隅地产集团,确立了“水泥+地产”双轮驱动的模式。 只是,整合后,地产板块发展并非十分迅速。2019年房地产板块全年实现222.08亿,仅走了2020年房地产业务的目标500亿元的“半程”不到。 加上房地产实属现金流密集型行业,需要大量的资金做后背“存粮”。金隅现实的情况是,2019年短债为372.18亿元、质押借款为9205.25万元,有息债务从1177.42亿元上升为1260.61亿元。 此外,凤凰网房产梳理发现,4月17日,金隅有一笔质押其质押投股为75203100股,质押市值为248170234。 面对疫情房地产项目开发有所放缓,水泥业务或有影响;质量问题及项目开工迟缓,又为房地产业务“添堵”。资金承压的金隅又会如何用一年的努力超额实现地产三年的进展? 注:作者王迪长期关注财经、商业、房产等领域 原创作品禁止抄袭,转载请标明出处,更多爆料及交流请加作者微信(qdwangdillvla) 相关作者作品推荐: 深度|股权冻结“惊魂”又增还息“新忧” 各大债券密集“吸血”天房 深度|桂桐生接棒何金钢 葛洲坝地产上演人事“大挪移” 深度| 金科股权争夺落幕,车建新接手融创11%股权 独家 |美的集团冻结高管部分薪酬 美的置业:独立上市 未收到相关文件 独家|债权人自卖自买自救 北京中弘大厦背后隐现中植资本 独家|中交系地产项目整合紧锣密鼓 中交地产年内密集注册7家公司 独家 | 新公司法人为SOHO高管,潘石屹找到出海捷“晋”

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